DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITOSTÍ – KDY SE UPLATNÍ A JAK NA DAŇ V PŘÍPADĚ NOVOSTAVEB

Daň z nabytí nemovitostí vychází ze zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o nabytí nemovitých věcí. Opatření upravuje jednak subjekt daně, jednak předmět daně, vč. osvobození a vynětí z předmětu daně a způsob jejího výpočtu.

Základní definice a pojmy

Úvodem je potřebné správně definovat samotný pojem „nabytí“ ve smyslu daně z nabytí nemovitostí. Kromě obvyklého převodu a nabytí nemovitosti na základě kupní smlouvy se za nabytí považuje například také nabytí stavby, která byla neoprávněně zřízena na pozemku, či prodloužení doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby.

Naopak za nabytí se nepovažuje nabytí nemovitostí v rámci provádění pozemkových úprav, přeměn právnických osob či v rámci nabytí nemovitostí jako náhrady za vyvlastnění (tzv. vyloučení z předmětu daně).

Poplatníkem daně z nabytí nemovitostí je obecně nabyvatel předmětné nemovitosti.

Výsledná daň se vypočítává jako součin základu daně (zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru) a sazby daně, která činí 4 %. Základem daně je nabývací hodnota nemovitosti, snížená o uznatelné výdaje, přičemž za nabývací hodnotu se považuje sjednaná cena, zjištěná cena, srovnávací daňová hodnota či zvláštní cena. Daň následně tvoří příjem státního rozpočtu.

Osvobození od daně

Od daňové povinnosti jsou věcně osvobozeny čtyři kategorie převodů nemovitostí – převod ve veřejnoprávní oblasti, nové stavby, jednotky a dále specifické případy (např. v rámci reorganizace při insolvenčním řízení apod.).

Poněkud zajímavě je upravena oblast nových staveb. Nabytí pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, či první nabytí dokončené nebo užívané stavby rodinného domu a bytu je osvobozeno od daňové povinnosti v případě, kdy k němu dojde v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém nebo rodinném domě.

Jak správně nastavit kupní smlouvu v případě novostaveb

Z výše uvedeného je tak znatelné, že v případě převodu novostavby do 5 let od jejího dokončení / započetí užívání (podle toho, která skutečnost nastala dříve) je od daně osvobozena samotná stavba a pozemek, jehož součástí stavba je. V praxi se však společně s tímto pozemkem převádí také pozemek, jež tvoří například zahradu kolem domu. Tento pozemek však od daně z nabytí osvobozen již nebude, na což je potřeba myslet již v samotné kupní smlouvě. Níže si uvedeme 3 základní scénáře, od nejvhodnějšího po ten nejméně vhodný.

Scénář číslo 1 (nejvhodnější varianta)

V kupní smlouvě bude vymezena kupní cena jak pro pozemek pod novostavbou, jehož součástí je samotná stavba rodinného domu, tak pro přilehlou zahradu. Tento postup je pro nabyvatele nejvhodnější, samotná smlouva stanoví základ daně pozemku tvořícího zahradu – nabývací hodnotu. V tomto případě bude nabývací hodnotou sjednaná cena.

Scénář číslo 2

Druhý scénář je vhodné využít tam, kde samotná kupní smlouva nerozděluje kupní cenu na jednotlivé části a stanovuje pouze celkovou kupní cenu. V takovém případě je z hlediska výpočtu daně složité zjistit, která část kupní ceny se týká pozemku, jehož součástí je samotná stavba rodinného domu, a která naopak přilehlé zahrady.

V této situaci je nejvhodnější (v drtivé většině případů) nechat si zpracovat znalecký posudek, kterým se určí cena jednotlivých nemovitostí. Pro účely výpočtu výše daňové povinnosti se pak následně užije tzv. zjištěná cena.

Jako nevýhodu tohoto postupu můžeme označit náklady na vypracování znaleckého posudku (tyto náklady je však možné uplatnit jako uznatelný výdaj, kterým lze snížit základ daně) či dobu zpracování takového znaleckého posudku. Dále je možné vycházet z tzv. směrné hodnoty (viz níže), a to na základě dobrovolného daňového přiznání. Směrnou hodnotu je možné vypočíst na základě interaktivního formuláře Finanční správy.

Scénář číslo 3 (nejméně vhodná varianta)

Poslední variantu můžeme označit za potenciálně nejméně vhodnou. Nabyvatel daňové přiznání vůbec nepodá, neboť mu nebude zřejmé, s jakou hodnotou má v daném případě počítat (smlouva jednotlivé kupní ceny za nemovitosti neurčí, znalecký posudek nebude zpracován). V takovém případě bude daň vypočtena z tzv. směrné hodnoty. Ta vychází z cen nemovitostí v místě, ve kterém se nachází předmětná nemovitost, ve srovnatelném časovém období při zhodnocení druhu, polohy, účelu, stavu, vybavení nemovitosti apod.

Směrná hodnota bude ve většině případů (ve srovnání se scénářem 1 a 2) nejvyšší. Ve výsledku tak nabyvatel zaplatí nejvyšší daň z nabytí nemovitostí.

Závěr

Daň z nabytí nemovitostí dopadá na většinu úplatných převodů nemovitostí. Opatření Senátu upravuje situace, při které je jinak subjekt daně od této povinnosti osvobozen. Mezi tyto patří osvobození v případě nových staveb. V praxi dochází k převodu jak nové stavby, tak dalších pozemků (účelově vymezených, např. jako zahrada). Z tohoto důvodu je pak potřeba již v samotné smlouvě vymezit a rozdělit kupní cenu na jednotlivé části, případně nechat tyto části kupní ceny určit znalcem. V případě, kdy nedojde ani k jednomu z výše uvedených způsobů určení základu daně, stanovuje se tzv. směrná hodnota, která je v drtivé většině případů pro nabyvatele nejméně výhodná.

Zajímavosti

Veřejnoprávní oblast se týká například nabytí vlastnického práva státem či územně samosprávným celkem. Od daňové povinnosti jsou osvobozeny také případy nabytí družstevního bytu nájemcem či nabytí bytu nájemcem jednotky či členem právnické osoby, jež bytový dům spravuje.

Této dani nepodléhají veškeré převody vlastnického práva k nemovitostem, ale pouze ty, jež:

  • jsou úplatné. O úplatu se může jednat jak v případě peněžitých prostředků, tak v případě nepeněžitého plnění, jehož hodnota se určuje dle zákona o oceňování majetku;
  • se týkají převodu vlastnického práva k pozemku, stavbě nebo jednotce na území ČR, práva stavby, které zatěžuje pozemek na území ČR, či při převodu vlastnického práva k spoluvlastnickému podílu na výše uvedených nemovitostech;
  • nejsou předmětem vyloučení z předmětu daně či jsou od této daně osvobozeny.

Za zmínku jistě stojí stránka Finanční správy ČR (http://smernahodnota.financnisprava.cz), na které si sami můžete ověřit a zjistit směrnou hodnotu, ze které bude Finanční správa vycházet v případě, kdy neurčíte základ daně smlouvou (jako kupní cenu) či znaleckým posudkem (jako zjištěnou cenu).

Daňové přiznání je třeba podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva.

Pakliže budete potřebovat se správným nastavením smluvní dokumentace poradit, obraťte se na profesionály nebo na svého právníka.

 

Článek jsem převzali z webu spolupracující advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.