Dobrovolná a nedobrovolná dražba nemovitých věcí aneb není dražba jako dražba

Dražba nemovitých věcí může v dnešní době představovat lukrativní investiční příležitost. Aby ovšem nabytí vlastnictví k nemovitým věcem prostřednictvím dražby bylo v konečném důsledku pro investora výhodné, je potřeba vědět, co dražba znamená, co si v jejím průběhu pohlídat, jaké jsou její druhy a jaké důsledky jsou spojené s vydražením nemovité věci.

Dražba je způsob zpeněžení věci. Vždy se bude jednat o veřejné jednání realizované dnes převáženě prostřednictvím internetu, kdy je věc nabídnuta za vyvolávací cenu předem neurčitému okruhu osob a vlastnické právo k nemovité věci přejde za stanovených podmínek na tu osobu, která učiní nejvyšší nabídku. Je nutné si uvědomit, že není dražba jako dražba a její průběh je upraven hned několika právními předpisy.

Okrajově je také nutné uvést, že se dnes velmi často objevují tzv. „aukce nemovitých věcí“, které ovšem nejsou dražbami. Při aukci totiž nedochází k tzv. přechodu vlastnického práva, ale k jeho převodu, tak jak je tomu např. u smlouvy kupní, darovací aj. Aukcí totiž vzniká zájemci pouze právo uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc. De facto aukce představuje soutěž, kdy výherce získá možnost uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc s jejím vlastníkem.

1. DOBROVOLNÁ DRAŽBA

Dobrovolná dražba, jak vyplývá z jejího názvu je dražbou, kterou dobrovolně iniciuje vlastník nemovité věci.

1.1. Dražba dle zákona o veřejných dražbách

Dobrovolnou dražbu je možné realizovat dle zákona o veřejných dražbách, kdy s dražebníkem, tedy osobou oprávněnou k organizování dražby, je uzavřena písemná smlouva. Všechny dražby mají na svém počátku tzv. dražební vyhlášku, jejíž přílohou je znalecký posudek, ve které je zaznamenán stav dražených nemovitých věcí a jejich odhadovaná cena. Dražební vyhlášce by zájemci měli věnovat zvýšenou pozornost, neboť z ní zjistí veškeré relevantní informace. Zájemci, který učiní nejvyšší nabídku je udělen během dražby příklep a jakmile je uhrazena cena dosažená vydražením vydává se potvrzení o nabytí vlastnictví. Vydražitel nabývá vlastnické právo zpětně k okamžiku udělení příklepu v dražbě, což před katastrem nemovitostí osvědčuje tímto potvrzením. Nevýhodou této dražby je, že nezanikají žádná věcná břemena váznoucí na vydražené nemovité věci, zástavní práva váznoucí na věci a práva vyplývající ze smluv o omezení převodu nemovité věci či práva vyplývající ze zákona (jako např. předkupní práva). Veškerá tato práva tedy mohou být uplatněna vůči vydražiteli. U dražby dobrovolné navrhovatel odpovídá za vady na předmětu dražby.

1.2. Dražba dle exekučního řádu

Dobrovolnou dražbu může také, po dohodě s vlastníkem, organizovat soudní exekutor. I tato dražba je zahájena dražební vyhláškou spolu se znaleckým posudkem a vlastnictví se nabývá pravomocným usnesením o příklepu za předpokladu úhrady nejvyššího podání. Tato dobrovolná dražba má stejné důsledky jako dražba nedobrovolná prováděná soudním exekutorem či soudem a po vydražení zanikají za stanovených zákonných podmínek některé zátěže nemovitosti (např. věcná břemena, výměnek, nájemní právo atd.). Dále pak zanikají všechna zástavní práva váznoucí na nemovité věci, s výjimkou těch zřízených ve prospěch vydražitele. Dá se tedy říci, že vydražená nemovitá věc je v tomto případě „očištěna“ od některých práv na nemovitosti váznoucích.

Dobrovolná dražba prováděná soudním exekutorem může být dražší variantou, nicméně v jejím důsledku zaniknou některá práva váznoucí na nemovité věci. U dražby prováděné soudním exekutorem není možné stanovit výši nejnižšího podání, neboť tato bude vždy ve výši 2/3 ceny určené znalcem.

2. NEDOBROVOLNÁ DRAŽBA

Nedobrovolná dražba je taková, která není organizována na návrh vlastníka nemovité věci, ale na** návrh věřitele, kterému svědčí vykonatelná pohledávka.** Zpravidla se tak bude jednat o zástavního věřitele či osobu vymáhající pohledávku prostřednictvím exekuce, kdy jiný majetek dlužníka nebude postačovat k uspokojení jeho pohledávky.

2.1. Dražba dle zákona o veřejných dražbách

Pro zahájení nedobrovolné dražby je potřeba, aby věřitel uzavřel s dražebníkem smlouvu o dražbě, jejíž přílohou bude dokument prokazující vykonatelnost pohledávky věřitele. Oproti dobrovolné dražbě zaniká příklepem např. i smluvní předkupní právo a zákonné předkupní právo státu dle právních předpisů. Poněkud zvláštně je upraven zánik zástavních práv, kdy zanikají pouze ta, která jsou mladší než nejstarší přihlášená pohledávka, která také zaniká. Ostatní práva váznoucí na nemovitosti nezanikají a lze se jich domáhat vůči vydražiteli. Za vady na předmětu dražby navrhovatel neodpovídá.

2.2. Dražba dle exekučního řádu a občanského soudního řádu

U nedobrovolné dražby prováděné soudem či soudním exekutorem se vlastnické právo (stejně jako u dobrovolné dražby vedené soudním exekutorem) nabývá právní mocí usnesení o příklepu za předpokladu úhrady nejvyššího podání, přičemž dražbou zanikají některá výše uvedená omezení v nakládání s nemovitou věcí a po právní moci rozvrhového usnesení zanikají i všechna zástavní práva.

2.3. Dražba dle daňového řádu

U dražby dle daňového řádu rovněž zaniká většina práv váznoucích na nemovité věci, s výjimkou těch, o kterých bylo v dražební vyhlášce či v průběhu řízení rozhodnuto, že nezanikají.

3. ZÁVĚR

Výhodou dražby může být nabytí vlastnického práva k nemovité věci za výhodnější cenu. Je ovšem vždy potřeba zkontrolovat si o jakou dražbu se jedná, kterým právním předpisem se řídí, prohlédnout si draženou nemovitou věc, prostudovat dražební vyhlášku, list vlastnictví a znalecký posudek.

Mgr. Karin Beňková

Článek byl převzat od partnerské advokátní kanceláře SEDLÁKOVA LEGAL.