Nájem bytu v roce 2020 – největší změny

V případě, kdy pronajímáte nebo se chystáte pronajmout nemovitost, může správně nastavená nájemní smlouva předejít mnoha budoucím problémům a neshodám. Podobně tomu je také na straně nájemce, který je u nájmu bytu chráněnou stranou a kterému se tak vždy vyplatí vědět, co si pronajímatel ve smlouvě může platně sjednat a co už nikoli. Na to, jaké změny přinesl prozatím rok 2020 v oblasti nájmu bytu, se podíváme v tomto článku.

Smluvní pokuty v nájemní smlouvě

První změny v oblasti nemovitostí přinese novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., která nabude účinnosti od 1. července 2020. Kromě hojně očekáváného zrušení předkupního práva (kterému jsme se věnovali v minulém článku) přinese změny také v oblasti nájmu bytů a domů. Doposud platilo, že právní úprava striktně zakazovala v nájemních smlouvách sjednávaných za účelem uspokojení bytové potřeby nájemce sjednávání jakýchkoli smluvních pokut. Od 1.7. 2020 tento paušální zákaz končí – smluvní pokutu bude možné v nájemní smlouvě platně sjednat, avšak celková výše všech smluvních pokut v neprospěch nájemce a sjednané jistoty (lidově nazývané kauce) nebude moci v součtu překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

Smluvní pokuta vs. jistota

Pronajímatelům tak tato novela dává o něco větší manévrovací prostor k ochraně jejich práv a bude na jejich zvážení, zda zvolí jistotu v její maximální výši, nebo se spokojí s nižší jistotou doplněnou smluvní pokutou za porušení povinností nájemce. Na první pohled se pro pronajímatele jeví nejvhodnější co nejvyšší částka jistoty, neboť se jedná o finance, které jsou složeny do jeho dispozice, a případné pohledávky za nájemcem tak může snadno pokrýt. V této souvislosti se však často zapomíná na to, že nájemci ze zákona náleží ze složené jistoty úroky, a to nejméně v zákonné sazbě. Toto právo nájemce nelze smluvně omezit ani vyloučit.

Zákaz výpovědi z nájmu

Další zásadní změny nastaly u nájmů bytů v souvislosti s koronavirovou krizí, a to zejména díky přijetí zákona č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Základní premisou tohoto zákona je dočasná ochrana nájemců postižených koronavirem před výpovědí ze strany pronajímatele pro nehrazení nájemného nebo plateb za služby.

Doložení okolností prodlení

Doposud bylo možné ze strany pronajímatele vypovědět nájem v případě, kdy byl nájemce v prodlení s platbou nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň 3 měsíců. Zákon však stanoví dočasné úlevy pro nájemce zasažené mimořádnými opatřeními. O tom, že byl nájemce opatřeními proti epidemii zasažen, by měl bez zbytečného odkladu informovat pronajímatele a doložit okolnosti prodlení potvrzením vydaným příslušným úřadem práce. Jakým způsobem budou úřady práce potvrzení udělovat a jaké podklady budou vyžadovat k prokázání tvrzení nájemců by měl stanovit metodický pokyn, který však v současné době prozatím není k dispozici. Úřadům práce také k vydávání potvrzení chybí zákonné zmocnění, tento požadavek je tedy velice problematický a až případná praxe ukáže, jak bude aplikován.

Ochranná doba

V případě, že nájemce pronajímateli doloží okolnosti prodlení, je chráněn před případnou výpovědí z nájmu, kterou by pronajímatel mohl dát nájemci z důvodu prodlení s úhradou nájemného a nákladů za služby, které se staly splatnými v době od 12. března 2020 do ukončení všech mimořádných opatření proti epidemii, nejpozději však do 31. 7. 2020 (tzv. rozhodná doba), a to až do uplynutí ochranné doby, která skončí 31. 12. 2020. Nájemné splatné od 12. března do konce rozhodné doby tedy může nájemce bez rizika výpovědi uhradit až do konce roku 2020.

Další nároky pronajímatele z prodlení

Bylo by však chybou domnívat se, že tímto vznikají nájemcům platební prázdniny. Zákon výslovně říká, že další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce nejsou dotčena, stejně jako možnost ukončit nájem z jiných zákonných důvodů. Pronajímatel tak může z dlužné částky nárokovat úroky z prodlení, které v současné době činí 10 % ročně, stejně tak je mu nic nebrání vymáhat dlužné nájemné soudní cestou. Může také k uhrazení dlužného nájemného použít složenou jistotu. Po čerpání jistoty je pak oprávněn požadovat doplnění do její původní výše, přičemž pokud nájemce jistotu na výzvu pronajímatele nedoplní, mohlo by to být klasifikováno jako hrubé porušení jeho povinností a sankcionováno výpovědí. Tuto skutečnost přijatý zákon nijak nezohledňuje a neřeší, přestože je jistota sjednávána v drtivé většině nájemních smluv. Pokud nájemce neuhradí dlužné pohledávky ani do konce ochranné doby, tedy do 31. 12. 2020, je pronajímatel oprávněn nájem ukončit bez výpovědní doby.

Možnosti obrany pronajímatele

Pronajímatel se ve smlouvě s nájemcem od výše uvedených pravidel nemůže odchýlit. Je oprávněn se pouze domáhat ukončení nájmu v případě, kdy na jeho straně stojí mimořádné okolnosti a pokračování v nájmu po něm nelze spravedlivě požadovat. Zejména pokud by on sám nebo osoby, které jsou odkázány na jeho výživu mohly upadnout v nouzi. Zatímco ale nájemci k využití ochranné doby postačuje potvrzení vydané úřadem práce, pronajímatel se musí na ukončení nájemního vztahu s nájemcem dohodnout, nebo podat žalobu k soudu. Pozice pronajímatele je tak oproti nájemci tímto ještě více oslabena.

Důležité je také zmínit, že ochrana dle zákona č. 209/2020 Sb. se vztahuje nejen na nájemní smlouvy na byty či domy, ale obdobně smlouvy podnájemní. Rozlišovacím kritériem v tomto případě bude účel nájemního či podnájemního vztahu – pokud nájem či podnájem reálně slouží k uspokojování bytové potřeby, zákonná úprava na něj bude dopadat.

Posun lhůty pro doručení vyúčtování služeb

Vzhledem k dočasnému ochromení fungování značné části společnosti zákon rovněž mimořádně posouvá lhůtu, ve které je pronajímatel povinen doručit nájemci vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem bytu. Vyúčtování musí být obecně doručeno do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, konec této lhůty tedy zpravidla dopadá na konec dubna. Zákon prodlužuje lhůtu pro doručení vyúčtování služeb nájemci, pokud měl pronajímatel povinnost doručit jej nájemci v období od 27. 4. 2020 od 31. 8. 2020. U těchto vyúčtování se lhůta k doručení posouvá na 1. 9. 2020.

Moratorium na nájem bytu

Prozatím poslední novinkou v oblasti nájmů bytů je pak Nařízení vlády č. 202/2020 Sb., které nabylo účinnosti dnem 23. 4. 2020 a kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů. Tímto nařízením vláda po dobu trvání mimořádných opatření při epidemii zakázala zvyšovat nájemné z bytů. V této souvislosti je nutné připomenout, že mimořádné opatření zahrnuje jak opatření vydaná na základě krizového zákona, tak opatření vydaná Ministerstvem zdravotnictví či krajskou hygienickou stanicí na základě zákona o ochraně veřejného zdraví, jeho trvání tedy nemusí být navázáno na vyhlášení nouzového stavu. Zveřejnění opatření vyvolalo u části politiků nesouhlas a již se hovoří o tom, že bude napadeno u Ústavního soudu.

 

Článek jsem převzali z webu spolupracující advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.